Cena za metr kwadratowy to tylko wierzchołek góry lodowej, jeśli chodzi o realną dostępność mieszkań. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl przeanalizowali sytuację w stolicach województw, porównując zarobki mieszkańców, ceny nieruchomości i możliwości kredytowe. Wnioski są jednoznaczne – najłatwiej kupić mieszkanie nie tam, gdzie zarobki są najwyższe, ale tam, gdzie relacja płac do cen pozostaje najkorzystniejsza.
Wysokie zarobki nie oznaczają większego metrażu
Na pierwszy rzut oka wydaje się, że to wysokość pensji decyduje o możliwościach zakupowych. Jednak kluczowe znaczenie ma siła nabywcza, czyli stosunek zarobków do średnich cen mieszkań. To właśnie ten wskaźnik pokazuje, ile metrów kwadratowych można kupić za przeciętne wynagrodzenie.
Z danych GUS z lipca 2025 r. wynika, że najwyższe pensje otrzymywali mieszkańcy Warszawy, Krakowa i Gdańska. Niestety, w tych samych miastach ceny nieruchomości również należą do najwyższych. Oznacza to, że mimo wysokich zarobków, możliwości zakupowe pozostają ograniczone. Przeciętny warszawiak może sobie pozwolić na zakup zaledwie 0,59 mkw mieszkania za miesięczną pensję, podczas gdy mieszkaniec Opola – aż 0,90 mkw, a Gorzowa Wielkopolskiego – 0,89 mkw. To właśnie te dwa ośrodki wypadają najlepiej w ogólnym zestawieniu.
Nie wszędzie sytuacja się poprawia
Choć w wielu miastach relacja płac do cen mieszkań jest dziś lepsza niż rok temu, nie wszędzie widać pozytywne zmiany. W Opolu i Gorzowie siła nabywcza spadła, ponieważ zarobki rosły wolniej niż ceny nieruchomości. Podobny trend odnotowano w Zielonej Górze, Toruniu, Białymstoku i Gdańsku. Z kolei w Rzeszowie sytuacja wyraźnie się poprawiła – przeciętna dostępność wzrosła z 0,70 do 0,84 mkw, głównie dzięki wzrostowi płac przy stabilnych cenach metrażu. Jak podkreślają analitycy RynekPierwotny.pl, każde miasto ma swoją specyfikę — na ceny wpływają nie tylko dochody mieszkańców, ale też lokalna gospodarka, atrakcyjność turystyczna i tempo rozwoju inwestycji deweloperskich
Największy wybór we Wrocławiu i Katowicach
Dla kupujących równie ważny co cena jest wybór. Z raportu wynika, że największy wybór mieszkań na sprzedaż mają obecnie mieszkańcy Wrocławia i Katowic – w lipcu 2025 r. na 1000 mieszkańców przypadało tam po 31 ofert. Nieco mniejszy wybór mieli kupujący w Gdańsku i Krakowie (po 26 ofert). Na drugim biegunie znalazła się Zielona Góra, zaledwie 8 ofert na 1000 mieszkańców, co czyni ją miastem o najmniejszej dostępności lokali.
Poprawa dostępności mieszkań
Podsumowując, eksperci RynekPierwotny.pl podkreślają, że rok 2025 przyniósł wyraźną poprawę dostępności mieszkań – zarówno ze względu na łagodniejsze warunki kredytowe, jak i rosnące wynagrodzenia. Największy wybór i relatywnie dobrą relację cen do płac oferują dziś Wrocław, Katowice i Rzeszów, natomiast najtańszy metraż w stosunku do zarobków wciąż można znaleźć w Opolu i Gorzowie Wielkopolskim. Choć w Warszawie i Gdańsku ceny nadal są zaporowe, poprawa zdolności kredytowej i większa liczba ofert na rynku dają nadzieję, że zakup własnego „M” znów staje się bardziej osiągalny.
